Bất động sản liền kề có thể hiểu là bất động sản cùng loại, sát kề nhau. Giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lý và pháp lý đối với quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể là mốc giới theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do các bên thỏa thuận hoặc xác định theo tập quán, theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trước mà không xảy ra tranh chấp.

Vậy pháp luật quy định như thế nào về quyền đối với bất động sản liền kề?

1. Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015) là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015): Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập dựa theo quy định của pháp luật, theo địa lý tự nhiên, theo di chúc hoặc theo thỏa thuận.

Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề: Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân, được chuyển giao cùng với bất động sản, trừ khi luật liên quan có quy định khác.

Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 248 Bộ luật Dân sự năm 2015): Các bên có thể tự thỏa thuận về thực hiện quyền đối với bất động liền kề. Trong trường hợp không có thỏa thuận thì thực hiện dựa trên các nguyên tắc:

- Không lạm dụng quyền với bất động sản chịu hưởng quyền;

- Không ngăn cản hoặc gây khó khăn cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền;

- Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

Thay đổi quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề (Điều 249 Bộ luật Dân sự năm 2015): Khi có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn tới thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có trách nhiệm thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong thời hạn phù hợp. Mặt khác, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cần tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi đó.

Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2015): Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu quyền cùng thuộc sở hữu của một người;

- Việc khai thác, sử dụng bất động sản không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;

- Các bên có thỏa thuận riêng;

- Pháp luật có quy định khác.

2. Các quyền đối với bất động sản liền kề cụ thể

2.1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:

- Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

- Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

2.2. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Điều 253 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về tưới nước, tiêu nước với bất động sản liền kề như sau:

- Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu;

- Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó;

- Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

2.3. Quyền về lối đi qua

Điều 253 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:

- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định trên mà không có đền bù.

2.4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề

Điều 255 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề như sau:

- Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trần Khánh