Hỏi: Tôi có mượn nhà của chị gái để ở khoảng 10 năm nay. Cách đây 4 năm do nhà cũ xuống cấp, tôi có xây dựng căn nhà mới trên đất này. Khi đó giữa tôi và chị gái chỉ thỏa thuận bằng miệng, không có giấy tờ gì về việc xây dựng nhà. Nay chị gái đòi lại đất đã cho mượn, vậy tôi có quyền đòi bồi thường công sức, chi phí xây dựng hay không?
(Nguyễn Minh, xã An Thành, thành phố Hải Phòng)
Trả lời: Trên thực tế, việc “xây nhờ” nhà trên đất của người khác luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo vệ và chỉ người đứng tên hợp pháp mới có đầy đủ quyền định đoạt. Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền sử dụng đất là một loại tài sản và được pháp luật bảo vệ. Người sử dụng đất hợp pháp có đầy đủ quyền định đoạt, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn theo quy định.
Bên cạnh đó, Điều 27 và Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 nêu rõ, chỉ người sử dụng đất hợp pháp, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng đất, mới được quyền cho người khác thuê, cho mượn hoặc chuyển nhượng.
Trong nhiều trường hợp, việc “cho mượn” đất chỉ là thỏa thuận miệng, dựa trên tình cảm gia đình, họ hàng. Nếu chứng minh được sự đồng ý của chủ đất, quan hệ này có thể được xem như một dạng hợp đồng mượn tài sản theo quy định tại Điều 494 - 499 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi chủ đất lấy lại đất, người mượn sẽ không còn quyền giữ đất, nhưng vẫn có thể yêu cầu được xem xét quyền lợi hợp lý, chẳng hạn bồi thường chi phí xây dựng. Ngược lại, nếu không có bất kỳ sự thỏa thuận nào, người tự ý xây dựng sẽ bị coi là lấn, chiếm đất (khoản 9, khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024). Khi đó, chủ đất có quyền yêu cầu tháo dỡ, trả lại hiện trạng ban đầu, thậm chí chính quyền có thể xử phạt hành chính hoặc buộc cưỡng chế.
Trong trường hợp người xây nhà chứng minh mình tin tưởng hợp lý vào sự đồng ý của chủ đất (ngay tình), thì khi tranh chấp, Tòa án có thể xem xét chấp thuận hỗ trợ một phần chi phí. Theo Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai năm 2024, chủ đất có quyền được bảo hộ và nghĩa vụ bảo đảm việc sử dụng đất không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Theo đó, người xây nhà có thể được xem xét bồi thường trong các trường hợp: Có thỏa thuận bằng văn bản giữa hai bên, trong đó ghi rõ trách nhiệm bồi thường hoặc hỗ trợ khi chấm dứt việc cho mượn đất; Có chứng cứ về sự đồng ý lâu dài của chủ đất cho xây dựng, ví dụ nhân chứng, tin nhắn, giấy tờ viết tay; Ngược lại, nếu không có chứng cứ, việc yêu cầu bồi thường thường không được tòa án chấp nhận.
Việc xây nhà trên đất người khác mà không có văn bản thỏa thuận là rủi ro pháp lý rất lớn. Trong trường hợp đất bị chủ sử dụng lấy lại, nếu người “xây nhờ” có thể chứng minh rằng họ đã đầu tư công sức, vốn vào xây dựng, có thỏa thuận bằng lời nói hoặc chứng cứ từ chủ đất (cho phép xây, hợp tác sử dụng), thì có thể yêu cầu bồi thường chi phí hợp lý (vật liệu, lao động…). Nhưng điều này phải được tòa án, cơ quan Nhà nước chấp nhận và không được vi phạm các quy định khác của pháp luật.