Câu hỏi 1. Bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2024?
Trả lời:
Theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 14 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thì bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được giải thích cụ thể như sau:
- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã hoặc theo đơn vị hành chính cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành chính các cấp, theo từng vùng kinh tế - xã hội.
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện nội dung phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch của quy hoạch đó.
- Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là tập hợp các cơ sở dữ liệu đất đai trong đó dữ liệu được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, chia sẻ, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
Như vậy, bản đồ địa chính được lập theo ranh giới hành chính cấp xã hoặc cấp huyện (đối với nơi không thành lập cấp xã), thể hiện từng thửa đất và chủ sử dụng (kể cả trường hợp một chủ sử dụng nhiều thửa đất liền kề thì các thửa đất đó vẫn được thể hiện riêng biệt trên sổ địa chính) và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận (thể hiện giá trị pháp lý).
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai cũng như quyết định đầu tư đất. Dựa vào bản đồ quy hoạch, các nhà đầu tư sẽ xác định được mục đích sử dụng, tiện ích, cơ sở hạ tầng xung quan cũng như tình trạng pháp lý thửa đất… từ đó có quyết định nên đầu tư hay không.
Còn cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai gồm tập hợp các dữ liệu về đất đai có giá trị pháp lý, có tính chất tổng hợp cấp quốc gia, nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước, cung cấp dịch vụ công về đất đai và chia sẻ thông tin đất đai với các bộ, ngành, tổ chức, cá nhân.
Câu hỏi 2. Luật Đất đai năm 2024 quy định như thế nào là chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất?
Trả lời:
Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định về chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất như sau:
- Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.
- Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh mà không làm thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Câu hỏi 3. Việc sử dụng đất phải tuân theo những nguyên tắc nào của Luật Đất đai năm 2024? So với Luật Đất đai năm 2013 thì quy định về các nguyên tắc sử dụng đất này có gì khác biệt không?
Trả lời:
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2024 thì việc sử dụng đất phải tuân theo các nguyên tắc sau:
- Đúng mục đích sử dụng đất.
- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Luật Đất đai năm 2024 đã kế thừa và hoàn thiện nguyên tắc sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 trên cơ sở quy định lại các nguyên tắc về: mục đích, bảo vệ, tiết kiệm đất; ngoài ra, còn bổ sung các nguyên tắc về bền vững; thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất để bảo vệ đất, phù hợp với thực tế sử dụng đất trong tình hình hình hiện nay.
Câu hỏi 4. Theo Luật Đất đai năm 2024 thì chủ thể nào phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất?
Trả lời:
Điều 6 Luật Đất đai năm 2024 quy định 06 chủ thể phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, người đại diện theo pháp luật của tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; người đứng đầu của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
Thứ hai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang và công trình công cộng khác của xã, phường, thị trấn; đất tôn giáo, đất tín ngưỡng chưa giao quản lý, sử dụng.
Thứ ba, người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra.
Thứ tư, người đại diện tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đối với việc sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
Thứ năm, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.
Thứ sáu, người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về người chịu trách nhiệm là “Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình” và quy định cụ thể hơn về “người đại diện theo pháp luật” của các tổ chức trong việc sử dụng đất.
Câu hỏi 5. Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai năm 2024 có 11 hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai, gồm:
- Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.
- Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.
- Vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai.
- Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật.
- Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
- Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.
Câu hỏi 6. Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai như thế nào?
Trả lời:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2024 Nhà nước có các quyền như sau:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định thời hạn sử dụng đất.
- Quyết định thu hồi đất.
- Quyết định trưng dụng đất.
- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Công nhận quyền sử dụng đất.
- Quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
So với Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2024 gần như kế thừa toàn bộ quy định về quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, chỉ sửa tên của Điều luật để khẳng định rõ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước và quy định cụ thể hơn về các quyền của Nhà nước.
Câu hỏi 7. Nhà nước có trách nhiệm như thế nào đối với người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024?
Trả lời:
Trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 15 Luật Đất đai năm 2024 như sau:
Thứ nhất, có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
Thứ hai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ ba, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Thứ tư, tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính về đất đai, khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Thứ năm, giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về
đất đai.
Đây không phải là điều luật mới mà thực chất được tách ra từ Điều 26 Luật Đất đai năm 2013 (quy định về Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất) và được quy định cụ thể hơn để làm rõ về trách nhiệm của Nhà nước. Sự thay đổi này là phù hợp, bởi lẽ cần phải có sự tách biệt riêng về trách nhiệm của Nhà nước với các chính sách bảo đảm của Nhà nước với người sử dụng đất.
Câu hỏi 8. Tôi là người dân tộc Tày, được biết Nhà nước có chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, vậy đó là những chính sách nào?
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 16 Luật Đất đai năm 2024 và hướng dẫn tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định 102/2024/NĐ-CP) quy định về trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số như sau:
Thứ nhất, Nhà nước có chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng.
Thứ hai, có chính sách hỗ trợ đất đai lần đầu cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng để bảo đảm ổn định cuộc sống như sau:
(i) Giao đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất;
(ii) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức giao đất ở và được miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
(iii) Giao đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền sử dụng đất;
(iv) Cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất, kinh doanh và được miễn, giảm tiền thuê đất;
(v) Diện tích giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điểm i và ii nêu trên được tính cho tổng diện tích đất được Nhà nước giao, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
Thứ ba, có chính sách hỗ trợ đất đai để bảo đảm ổn định cuộc sống cho cá nhân là người dân tộc thiểu số đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất so với hạn mức mà thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi. Việc hỗ trợ đất đai đối trường hợp này được thực hiện như sau:
- Đối với trường hợp không còn đất ở thì được giao đất ở hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở; người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trường hợp thiếu đất ở so với hạn mức giao đất ở thì được chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở và được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
- Đối với trường hợp không còn đất nông nghiệp hoặc diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng không đủ 50% diện tích đất so với hạn mức giao đất nông nghiệp của địa phương thì được giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức.
Đất để thực hiện chính sách với đồng bào dân tộc thiểu số như trên được bố trí từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý hoặc từ quỹ đất thu hồi theo quy định tại khoản 29 Điều 79 của Luật Đất đai.
Câu hỏi 9. Những nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2024?
Trả lời:
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể tại Điều 20 như sau:
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai.
- Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hợp tác quốc tế trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Xác định địa giới đơn vị hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính.
- Đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và các bản đồ chuyên ngành về quản lý, sử dụng đất.
- Điều tra, đánh giá và bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đai.
- Lập, điều chỉnh, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất, trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Điều tra, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, quản lý giá đất.
- Quản lý tài chính về đất đai.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất.
- Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính; cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.
- Cung cấp, quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
Luật Đất đai năm 2024 đã kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung một số nội dung quản lý mới, cụ thể: tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hợp tác quốc tế trong quản lý, sử dụng đất đai; điều tra, đánh giá và bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đai.
Câu hỏi 10. Công dân có quyền và nghĩa vụ gì đối với đất đai?
Trả lời:
Điều 23, 24, 25 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của công dân. Theo đó, công dân có các quyền sau:
Thứ nhất, tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai.
Thứ hai, tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai.
Thứ ba, quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng
đất đai.
Thứ tư, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Ngoài ra, công dân còn có quyền tiếp cận thông tin về đất đai, bao gồm các thông tin về: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; giao đất, cho thuê đất; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; thủ tục hành chính về đất đai; văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật.
Việc tiếp cận thông tin đất đai thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, pháp luật về tiếp cận thông tin và quy định khác của pháp luật có liên quan.
* Tương ứng với các quyền thì công dân cũng có nghĩa vụ như sau:
Một là, chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai.
Hai là, giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất.
Ba là, tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.
Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung 1 mục quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai nhằm thể chế quan điểm của Đảng về “Quản lý và sử dụng đất phải đảm bảo lợi ích chung của toàn dân; Nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững”.
Câu hỏi 11. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất có phải công chứng, chứng thực không?
Trả lời:
Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Như vậy, hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, … văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) phải được công chứng, chứng thực theo quy định, trừ trường hợp một bên hoặc các bên trong hợp đồng, giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Điều 42 của Luật Công chứng quy định công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản tại các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Và theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/022015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch thì việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (riêng chứng thực di chúc không phụ thuộc vào nơi có đất).
Câu hỏi 12. Nhà tôi mới đổi một mảnh ruộng về gần nhà, tuy nhiên ruộng đất này lại không gần mương nước mà cách 1 mảnh ruộng khác. Trước đây, để phục vụ tưới tiêu, nhà tôi đã đặt nhờ ống dẫn nước đi qua ruộng nhà hàng xóm, nhưng vừa rồi 2 nhà có mâu thuẫn, nhà hàng xóm không cho tôi đặt nhờ ống dẫn nước khiến việc tưới tiêu của nhà tôi gặp khó khăn. Tôi xin hỏi, việc làm của nhà hàng xóm như vậy có đúng quy định của Luật Đất đai năm 2024 không?
Trả lời:
Khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai năm 2024 quy định về quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về: lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, tại Điều 253 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định: Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.
Đối chiếu các quy định trên, do nhà bác ở phía trong, không gần mương nước mà có nhu cầu tưới, tiêu nước để phục vụ canh tác thì có quyền yêu cầu nhà hàng xóm để cho mình một lối dẫn nước thích hợp (hoặc đặt ống dẫn nước) để phục vụ cho việc tưới tiêu, nếu trong quá trình sử dụng lối dẫn nước (hoặc lắp đặt ống dẫn nước) gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.
Lưu ý: Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời phải thực hiện đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 133 của Luật Đất đai.
Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 133 Luật Đất đai thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
Câu hỏi 13. Các hình thức cho thuê đất? Trường hợp nào được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất?
Trả lời:
* Các hình thức trả tiền thuê đất:
Điều 120 Luật Đất đai năm 2024 quy định về cho thuê đất thì có 02 hình thức cho thuê đất: (1) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, (2) thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp giao đất theo Điều 118 và Điều 119 Luật Đất đai. Trong đó:
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
(i) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
(ii) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
(iii) Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:
(i) Không thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
(ii) Thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;
(iii) Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ.
Căn cứ Điều 30 Luật Đất đai năm 2024 thì tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và các đơn vị sự nghiệp có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất trong các trường hợp sau:
- Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
- Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.
- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.