UBND thành phố vừa ban hành Quyết định số 217/2025/QĐ-UBND ngày 26/11/2025 quy định về trình tự, thủ tục và xác định giá bán nhà chung cư thuộc tài sản công do thành phố xây dựng từ ngân sách nhà nước hoặc hình thức hợp đồng BT hình thành từ 31/12/1994 đến trước ngày 01/01/2025.
Theo đó, Quyết định đã công bố danh sách 12 khu nhà chung cư nằm trong phạm vi áp dụng của quy định mới về bán nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước. Đây đều là các khu chung cư cũ, được xây dựng từ nhiều giai đoạn khác nhau, hiện đang được nhiều hộ dân sử dụng theo hình thức thuê hoặc tạm cư sau di dời do giải phóng mặt bằng. Việc ban hành quy định và công khai danh sách các chung cư liên quan nhằm đảm bảo minh bạch, tạo điều kiện để người dân ổn định chỗ ở, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý quỹ nhà công của thành phố.
12 khu chung cư thuộc phạm vi áp dụng
Danh sách bao gồm nhiều khu nhà lâu đời, mật độ dân cư cao và đang có nhu cầu lớn về việc mua, sở hữu lâu dài. Cụ thể:
- Chung cư 5 tầng Khúc Thừa Dụ (phường An Biên);
- Chung cư 7 tầng Vĩnh Niệm (phường An Biên);
- Chung cư 5 tầng Kênh Dương (phường Lê Chân);
- Chung cư U19 Lam Sơn (phường Lê Chân);
- Chung cư 9 tầng Đông Khê (phường Gia Viên);
- Chung cư 9 tầng Lô 27 Lê Hồng Phong (phường Gia Viên);
- Chung cư N1-N2 Lê Lợi (phường Gia Viên);
- Chung cư Đ2 Đồng Quốc Bình (phường Gia Viên);
- Chung cư HH1-HH2, HH3-HH4 Đồng Quốc Bình (phường Gia Viên);
- Chung cư 5 tầng Khu T Cát Bi (phường Hải An);
- Chung cư 75 Lý Thánh Tông (phường Đồ Sơn);
- Khu chung cư Đông Ngô Quyền và Khu nhà ở xã hội tại Khu dân cư phía Đông Ngô Quyền (phường Lê Thanh Nghị).
Việc công bố danh sách rộng rãi được xem là bước quan trọng để các hộ dân liên quan có thể chủ động rà soát điều kiện, chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các thủ tục cần thiết khi có nhu cầu mua nhà.
Làm rõ đối tượng được mua nhà
Theo quy định mới, đối tượng được xem xét mua nhà chung cư thuộc quỹ nhà công gồm hai nhóm chính:
Thứ nhất, các hộ dân đã ký hợp đồng thuê nhà hợp lệ trước ngày 01/01/2025.
Thứ hai, các hộ dân thuộc diện di dời các chung cư cũ, phải di dời do giải phóng mặt bằng. Những hộ này đã được bố trí tạm cư hoặc tái định cư tại chính các khu chung cư nằm trong danh sách và có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
Thông tin chi tiết về điều kiện mua nhà
Điều kiện chung:
Phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê nhà và chi phí quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có) tính đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà.
Tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà, nhà chung cư phải đảm bảo không có tranh chấp, khiếu nại về quyền thuê hoặc quyền sử dụng.
Trường hợp có tranh chấp, khiếu nại thì chỉ được tiếp tục xem xét, giải quyết sau khi có văn bản giải quyết khiếu nại có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.
Điều kiện cụ thể đối với từng đối tượng:
* Trường hợp là các hộ dân đã ký kết hợp đồng thuê nhà chung cư:
Phải là người có tên trong hợp đồng thuê nhà chung cư đã ký hợp lệ với đơn vị quản lý vận hành.
Trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê, các thành viên này phải thỏa thuận và có văn bản cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà chung cư.
* Trường hợp là các hộ dân thuộc diện di dời các chung cư cũ, phải di dời do giải phóng mặt bằng:
Phải là hộ dân thuộc diện di dời các chung cư cũ hoặc phải di dời do giải phóng mặt bằng theo quyết định, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thành phần hồ sơ chứng minh điều kiện đối tượng:
Trường hợp là các hộ dân đã ký kết hợp đồng thuê nhà chung cư:
Bản chính hợp đồng thuê nhà ở; bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ sơ đề nghị mua nhà ở đối với loại nhà ở phải nộp chi phí quản lý vận hành nhà ở.
Trường hợp người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định) cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu có thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo.
Trường hợp có thành viên thuê nhà ở khước từ quyền mua và đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở thì phải có văn bản khước từ quyền mua, không đứng tên trong Giấy chứng nhận và cam kết không có tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán nhà ở này.
Trường hợp là các hộ dân thuộc diện di dời các chung cư cũ, phải di dời do giải phóng mặt bằng:
Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc Quyết định thu hồi nhà ở, đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Giấy tờ chứng minh việc ở hoặc sở hữu hoặc thuê nhà tại chung cư cũ trước khi di dời.
Quy trình 6 bước trong xét duyệt, bán nhà chung cư
UBND thành phố quy định rõ trình tự, thủ tục gồm nhiều bước, với thời hạn xử lý cụ thể nhằm tránh tình trạng kéo dài, gây khó khăn cho người dân.
Bước 1: Người mua nộp hồ sơ trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến đến đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư.
Bước 2: Trong 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư kiểm tra, xác minh và lập danh sách người đủ điều kiện gửi Sở Xây dựng.
Bước 3: Trong 5 ngày làm việc, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà chung cư, gồm đại diện các Sở: Xây dựng, Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường để xác định giá bán nhà chung cư.
Bước 4: Trong tối đa 15 ngày, kể từ ngày họp Hội đồng xác định giá bán nhà chung cư, Sở Xây dựng lập danh sách kèm giá bán và trình UBND thành phố xem xét, quyết định.
Bước 5: Trong thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày nhận được báo cáo của Sở Xây dựng, UBND thành phố ban hành quyết định bán nhà chung cư (nêu rõ đối tượng được mua nhà chung cư, địa chỉ nhà chung cư được bán, giá bán nhà chung cư, giá chuyển quyền sử dụng đất).
Bước 6: Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận quyết định bán nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung thông báo người mua ký hợp đồng mua bán nhà chung cư với Sở Xây dựng.
Trường hợp quá 90 ngày, kể từ ngày Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thông báo về thời gian ký hợp đồng mua bán nhà chung cư mà người mua chưa thực hiện ký hợp đồng, nếu có thay đổi về giá đất ở do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành thì Sở Xây dựng phải báo cáo Ủy ban nhân thành phố phê duyệt giá mới trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua nhà chung cư.
Trường hợp người mua không ký hợp đồng mua bán nhà chung cư theo thời hạn thông báo thì Sở Xây dựng có văn bản thông báo lần hai để người mua nhà biết, trong đó ghi rõ thời hạn bên mua nhà phải thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà chung cư là 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản thông báo lần hai.
Trong thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày hết thời hạn theo thông báo lần hai, nếu người mua không ký kết hợp đồng mua bán nhà chung cư thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố hủy bỏ quyết định bán nhà chung cư đã ký và tiếp tục thực hiện quản lý cho thuê nhà chung cư này theo quy định của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
Giá bán và nghĩa vụ tài chính
Giá bán từng chung cư sẽ được thành phố quyết định và công bố công khai trên cơ sở tư vấn giá độc lập. Người mua nhà chung cư phải nộp 2% giá trị căn hộ để tạo lập quỹ bảo trì, khoản này không tính vào giá bán và phải thanh toán trước khi nhận bàn giao.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật đất đai hiện hành. Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ gửi danh sách người được cấp Giấy chứng nhận về Sở Xây dựng để theo dõi.
Hướng đến minh bạch, tạo thuận lợi cho người dân
Quy định mới được đánh giá là bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa quy trình bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, đồng thời bảo đảm quyền lợi của các hộ dân đang có nhu cầu mua nhà để ổn định cuộc sống lâu dài. Với thời hạn xử lý rõ ràng, giá bán được xác định công khai và quy định cụ thể cho từng trường hợp, thành phố kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc kéo dài nhiều năm trong quản lý và sử dụng chung cư cũ.