Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thuê nhà có bắt buộc phải đặt cọc không?
Theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng cho thuê nhà ở phải bao gồm các nội dung sau:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng thuê căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Lưu ý: Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.
Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, đặt cọc không phải là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê nhà. Người thuê và người cho thuê có quyền thỏa thuận hoặc không thỏa thuận về đặt cọc trong hợp đồng. Việc đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo các bên trong hợp đồng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc thuê nhà ở
Trong trường hợp đã thỏa thuận đặt cọc, các bên trong hợp đồng thuê nhà thực hiện quyền và nghĩa vụ về đặt cọc theo quy định tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 hướng dẫn Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định như sau:
- Bên đặt cọc có quyền, nghĩa vụ:
+ Yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với nhà ở đã đặt cọc cho thuê; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để nhà ở đã đặt cọc cho thuê không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
+ Trao đổi, thay thế nhà ở đã đặt cọc cho thuê hoặc đưa nhà ở đã đặt cọc cho thuê tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
+ Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn nhà ở đã đặt cọc cho thuê.
Chi phí hợp lý theo quy định trên là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo nhà ở đã đặt cọc cho thuê không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
+ Trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc;
+ Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
- Bên nhận đặt cọc có quyền, nghĩa vụ:
+ Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với nhà ở đã đặt cọc cho thuê khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
+ Sở hữu nhà ở đã đặt cọc cho thuê trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
+ Bảo quản, giữ gìn nhà ở đã đặt cọc cho thuê;
+ Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng nhà ở đã đặt cọc cho thuê khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
+ Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
Tuấn Hưng