Ngày 11/12/2025, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2026, trừ một số nội dung có hiệu lực ngay từ ngày 11/12/2025

Cơ chế, chính sách trọng tâm

Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách mang tính chất tháo gỡ “điểm nghẽn” lâu nay trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, góp phần đảm bảo tiến độ các dự án đầu tư và quyền lợi hợp pháp của người dân. Cụ thể:

1. Đơn giản hóa và linh hoạt thủ tục thu hồi đất

Tăng cường công khai, minh bạch trong quá trình thông báo thu hồi, niêm yết phương án và đối thoại giải quyết khiếu nại.

Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục từ khi thông báo đến khi quyết định thu hồi đất phù hợp với tiến độ triển khai dự án.

Đưa ra những cơ chế quan trọng nhằm đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển, đồng thời bảo đảm quyền lợi người dân:

* Mở rộng trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nghị quyết bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:

- Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế.

- Đối với các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Cơ chế này giải quyết triệt để tình trạng bế tắc do một số ít hộ dân không hợp tác, làm đình trệ toàn bộ dự án.

* Nới lỏng điều kiện thu hồi đất để đẩy nhanh tiến độ

Theo quy định của Luật Đất đai, điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư. Nghị quyết số 254/2025/QH15 cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành đầy đủ các điều kiện này trong một số trường hợp đặc thù, như:

- Dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, hoặc dự án khác nếu trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi.

- Thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư đối với dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc dự án tái định cư tại chỗ, dự án mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính.

Để đảm bảo an sinh, Nghị quyết giao UBND cấp tỉnh quy định việc bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư đối với trường hợp quyết định thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư.

* Quy định rõ ràng về bồi thường đối với phần đất còn lại

Đối với phần diện tích đất bị thu hồi theo cơ chế "75%", Nghị quyết quy định cụ thể về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đặc biệt, người có đất thu hồi được đảm bảo không chịu thiệt thòi khi nhận thêm số tiền còn thiếu nếu số tiền bồi thường theo phương án thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận.

2. Đổi mới căn bản về Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh

Một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường. Nghị quyết đã có những thay đổi mang tính hệ thống nhằm đưa giá đất tiệm cận với thị trường.

* Nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường

Nghị quyết khẳng định rõ ràng nguyên tắc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Thông tin giá đất đầu vào để xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định là thông tin hình thành trong thời gian 24 tháng trở về trước tính từ thời điểm có văn bản giao nhiệm vụ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Nâng cao vai trò của bảng giá đất

Bảng giá đất được xác định là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính thuế, phí, lệ phí và quan trọng nhất là căn cứ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất có thể được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất đối với khu vực có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

*Cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt

Nghị quyết cho phép UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm và có thể sửa đổi, bổ sung hệ số này trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng. Điều này cho phép giá đất được điều chỉnh kịp thời, theo sát biến động thị trường, khắc phục tình trạng bảng giá đất lạc hậu.

3. Tháo gỡ vướng mắc về giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất

- Chuyển mục đích sử dụng đất dễ dàng hơn: Người có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng... mà không phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Điều này cắt giảm đáng kể thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện dự án.

- Đơn giản hóa thủ tục giao đất, thuê đất: Nghị quyết cho phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án hoặc tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Ưu đãi trong chuyển mục đích đất vườn, ao lên đất ở: Quy định chi tiết mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở với mức thu ưu đãi theo lũy tiến: 30% chênh lệch (trong hạn mức); 50% chênh lệch (vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần); 100% chênh lệch (vượt quá 01 lần hạn mức). Mức thu này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

4. Hệ thống thông tin đất đai

Nghị quyết cũng quy định về đảm bảo, khai thác hệ thống thông tin đất đai quốc gia, trong đó Nhà nước bảo đảm nguồn lực để xây dựng, quản lý, vận hành và khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia cung cấp dịch vụ liên quan.

Việc ban hành Nghị quyết được đánh giá là bước đi kịp thời, tháo gỡ những vướng mắc “nút thắt” trong thi hành Luật Đất đai, tạo hành lang pháp lý linh hoạt và hiệu quả hơn để thúc đẩy tiến độ các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và tăng cường bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.