Hoạt động kinh doanh bất động sản có giá trị giao dịch lớn, liên quan trực tiếp đến dòng tiền và tài sản nên thuộc nhóm lĩnh vực cần đặc biệt chú trọng công tác phòng, chống rửa tiền. Vì vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về ban hành quy định nội bộ, thu thập và lưu trữ thông tin, báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn theo quy định. Trường hợp vi phạm, ngoài bị phạt tiền, tổ chức, cá nhân còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hành vi không tuân thủ quy định về phòng, chống rửa tiền sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

1. Vi phạm phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản bị phạt thế nào?

Theo Điều 77 Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản, mức phạt đối với hành vi vi phạm quy định về phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định như sau:

- Phạt tiền từ 20 - 40 triệu đồng đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản có một trong các hành vi sau đây vi phạm quy định của Luật Phòng, chống rửa tiền:

+ Không ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền theo quy định;

+ Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ việc thu thập, lưu trữ, bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch theo quy định.

- Phạt tiền từ 40 - 80 triệu đồng đối với hành vi không thực hiện báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực theo quy định.

Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 01 tháng đến 03 tháng đối với hành vi không thực hiện báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực. Cùng với hình thức xử phạt, tổ chức, cá nhân vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng.

Cụ thể, buộc ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền đối với hành vi không ban hành quy định nội bộ; buộc thực hiện đầy đủ việc thu thập, lưu trữ, bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch đối với hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ này.

Đối với hành vi không báo cáo hoặc cung cấp thông tin không trung thực, tổ chức, cá nhân vi phạm bị buộc thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hoặc cải chính thông tin, hồ sơ giao dịch đã cung cấp không chính xác.

Các quy định xử phạt này cho thấy nghĩa vụ phòng, chống rửa tiền không chỉ mang tính thủ tục mà là một phần bắt buộc trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Việc không tuân thủ có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân.

2. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

Bên cạnh việc tuân thủ các quy định về phòng, chống rửa tiền, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản còn phải chấp hành các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

- Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Gian lận, lừa đối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

- Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Như vậy, pháp luật không chỉ kiểm soát điều kiện kinh doanh mà còn yêu cầu minh bạch thông tin, dòng tiền, nghĩa vụ tài chính và hoạt động môi giới, quản lý các khoản thu liên quan đến bất động sản.

3. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản ra sao?

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, về thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải:

+ Thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;

+ Có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

Các tổ chức, cá nhân nêu trên được gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ theo quy định.

Trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thì thực hiện theo quy định riêng tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thứ hai, điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

- Trường hợp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu:

+ Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha;

+ Không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Đồng thời, doanh nghiệp phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ, bảo đảm tỷ lệ vốn nêu trên đối với từng dự án nhằm thực hiện toàn bộ các dự án.

Thứ ba, trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì:

+ Không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

+ Phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thứ năm, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải:

+ Thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;

+ Đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Có thể thấy, cùng với các yêu cầu về điều kiện kinh doanh, vốn, minh bạch thông tin và nghĩa vụ tài chính, quy định về phòng, chống rửa tiền đang trở thành một yêu cầu quan trọng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này không chỉ giúp tổ chức, cá nhân tránh nguy cơ bị xử phạt mà còn góp phần bảo đảm tính minh bạch, an toàn và lành mạnh của thị trường bất động sản.

Huy Hưng