TRANG THÔNG TIN PHỔ BIẾN, GIÁO DỤC PHÁP LUẬT

Thành phố Hải Phòng

Thời gian: 29/11/2022 08:28

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của người dân vừa là đối tượng giao dịch trong kinh doanh thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách khá mở cho việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng diễn ra phổ biến.

Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu một cách đơn giản là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.

 Tiểu phẩm pháp luật “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” giới thiệu đến quý bạn đọc một số quy định liên quan đến hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà cá nhân, doanh nghiệp cần bảo đảm để giao dịch của mình có hiệu lực và hạn chế tối đa các rủi ro.

  I. Nhân vật

  - Anh Phú: Người chồng

  - Chị Hoa: Vợ anh Phú

  - Anh Tuấn: Chủ thầu xây dựng

  - Anh Huy: Bạn anh Phú

Vợ chồng anh Phú, chị Hoa cưới nhau đã được tám năm. Vừa rồi, bố mẹ anh Phú có chia cho vợ chồng anh mảnh đất. Chị Hoa tính để vài năm nữa con cái lớn hơn và kinh tế gia đình ổn định thì mới xây nhà. Tuy nhiên, được sự động viên của người thân, bạn bè, anh Phú vẫn quyết định xây nhà mới để cho các con có điều kiện sinh hoạt tốt hơn. Sáng nay, Chị Hoa đi đâu về hớt hải gọi chồng:

Chị Hoa: Anh Phú ơi! Anh Phú!

Anh Phú: Ơi, có việc gì mà em hớt hải thế?

Chị Hoa: Anh ra chỗ nhà mới mà xem. Hôm nay thợ thuyền chẳng thấy ai. Còn chục ngày nữa là sang tháng 11 lịch âm rồi. Không nhanh là không kịp cất nóc trong tháng này, cứ kéo dài như vậy thì đến tết không kịp xong nhà mới đâu anh.

Anh Phú: Chết thật. Hôm qua chú Tuấn có gọi cho anh bảo ứng thêm tiền công, nếu không cho thợ nghỉ. Anh tưởng chú ấy cứ nói thế thôi, ai ngờ hôm nay cho thợ nghỉ thật à?

Chị Hoa: Mà em đã bảo với anh rồi, khi nào kinh tế dư dả rồi hãy xây nhà. Bây giờ dở dở dang dang như thế này, làm thế nào bây giờ?

Anh Phú: Tại chú Quang đấy. Chú ấy hứa cho mình vay 300 triệu xây nhà, nay chú ấy có việc lại không giúp được mình vay số tiền ấy. Em tính đột ngột như thế làm sao anh xoay xở nổi.

Chị Hoa: Chú ấy có lòng tốt cho vợ chồng mình vay, nhưng nói là một chuyện, còn khi nào cầm tiền trong tay thì anh mới quyết định xây nhà chứ! Mà nếu chú ấy có cho vay 300 triệu cộng với số tiền bán nhà và tiền tích góp được thì cũng chẳng đủ tiền xây nhà theo yêu cầu của anh mà. Từ hôm động thổ đến giờ phát sinh bao nhiêu khoản tiền rồi. Anh nghĩ xem còn cách gì không?

Hai vợ chồng đang chưa biết phải làm thế nào thì anh Tuấn, chủ thầu xây dựng đến:

Anh Tuấn: Em chào anh, chị! Không biết hôm nay ra đường bước chân phải hay chân trái mà gặp cả anh cả chị thế này. May quá!

Anh Phú: Chú Tuấn à? Tôi đang định đi tìm chú đây. Sao hôm nay chú không cho thợ xây tiếp, gần đến tết rồi, không nhanh là không kịp lên nhà mới ấy chứ.

Anh Tuấn: Em sang cũng là bàn với anh, chị chuyện này đây. Quả thật em cũng không còn tiền để thanh toán công thợ. Mấy công trình trước em vẫn chưa thu hồi được nợ, có bao nhiêu tiền trong nhà em bỏ ra thanh toán công thợ hết rồi.

Mà anh, chị này, chỗ em với anh chị không phải ai xa lạ gì, chính em cũng động viên anh, chị cố gắng xây nhà mới cho các cháu có chỗ ăn, ở đàng hoàng. Từ đầu công trình của anh, chị đến giờ em chưa ứng một đồng tiền công nào. Quả thật đến bây giờ em cũng không còn khả năng trả công thợ nữa. Mà không có tiền thanh toán cho thợ, thế là người ta đình công, người ta nghỉ cả rồi. Em hẹn mấy hôm nữa mà vẫn không có tiền thanh toán cho họ là công trình của anh, chị buộc phải dừng lại ạ.

Anh Phú: Anh cũng biết là như vậy làm khó cho chú, nhưng đứa em hôm trước hứa cho vay tiền xây nhà, nay nó có việc chưa giúp ngay được, vì thế anh chị đang bí quá. Chú cố gắng làm tiếp giúp anh chị, anh cũng đang tính cách vay mượn thêm đây.

Chị Hoa: Chú Tuấn ơi, bây giờ nhà đang xây dở như thế này, nếu không nhanh thì không kịp lên nhà mới trong năm nay mà sang năm sau thì anh Phúc lại không được tuổi. Quan trọng hơn cả là nhà cũ anh, chị đã bán rồi thì mới có tiền xây nhà mới này. Chủ nhà họ cho mình mượn nhà ở đến giữa tháng 12 âm lịch là người ta lấy nhà. Lúc ấy mà chưa xong nhà mới này thì anh chị và các cháu lại không có chỗ ở.

Anh Phú: Đấy tình cảnh nó thế, chú xem giúp cho anh chị.

Anh Tuấn: Em có muốn thế đâu. Nhưng mà anh, chị cũng phải thanh toán tiền cho em, em có tiền thanh toán cho thợ, thợ người ta mới làm tiếp được. Em bây giờ không còn khả năng ứng giúp anh chị được nữa.

Anh Phú: Khổ lắm. Anh hiểu. Hay là chú đi vay ở đâu ứng hộ anh với.

Anh Tuấn: Em đã ứng cho anh chị mấy chục triệu để trả tiền công thợ rồi. Mà có phải em nhận một công trình nhà mình đâu. Em nhận hàng mấy công trình khác nữa. Tiền cũng phải rải khắp nơi.

Chị Hoa nhìn chồng: Bây giờ phải làm thế nào hả anh?

Anh Phú: Làm thế nào bây giờ? Mình xem còn ai có thể vay được không, rồi sau trả dần. Chứ giờ nhà cửa dang dở thế này cũng không thể dừng ở đây được.

Anh Tuấn: Em hỏi nhé, mảnh đất này của anh, chị có sổ đỏ ko?

Anh Phú: Có rồi, khi ông, bà chia cho vợ chồng anh là anh làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn rồi.

Anh Tuấn: Thế mà anh chị không nói sớm. Em có cách này có thể giải quyết được việc của nhà mình. Bây giờ anh chị mang sổ đỏ ra ngân hàng thế chấp để vay vốn. Nếu như cảm thấy thiếu, anh chị thế chấp luôn cả ngôi nhà là tài sản đang hình thành này thì giá trị tài sản tăng lên.

Chị Hoa: Nhà này đang xây dở mà vẫn thế chấp được hả chú?

Anh Tuấn: Vâng được chứ ạ. Theo em được biết là tài sản hình thành trong tương lai như ngôi nhà đang xây này cũng là tài sản có thể thế chấp để vay vốn.

Khi cả ba người đang nghĩ cách để có nguồn tiền tiếp tục xây dựng công trình thì anh Huy bạn của anh Phú đến chơi.

Anh Huy: Thấy bảo nhà mới của ông Phú sắp xong rồi, tôi qua xem tình hình bao giờ được mời ăn khánh thành nhà mới đây.

Chị Hoa: Mời anh vào nhà chơi, may quá, em vừa nghĩ là sẽ gặp anh để hỏi chút chuyện.

Anh Phú: Đúng đấy, có ông bạn là luật sư mà mình không nhớ ra. Giờ thì có việc nhờ đến ông rồi đây.

Anh Huy: Thế có chuyện gì, nói tôi nghe xem có giúp gì được hai vợ chồng không?

Anh Phú: Sự tình là thế này, ông thấy đấy vào giai đoạn hoàn thiện đến nơi rồi, nhưng vợ chồng tôi đang kẹt nguồn tiền để tiếp tục xây dựng. Chú Tuấn chủ thầu xây dựng có đang mách cho vợ chồng tôi làm thủ tục thế chấp ngôi nhà đang xây dựng này để vay tiền. Vậy ông xem giúp tôi có thực hiện được không?

Anh Huy: Đây rồi. Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/5/2021 quy định:

Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm”.

Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.

 Anh Tuấn: Đấy, anh chị thấy em nói có đúng không, em đã xây dựng nhiều công trình mà chủ nhà cũng phải thực hiện việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để có nguồn vốn tiếp tục thực hiện công trình.

Tiện đây anh Huy nói cho anh Phú, chị Hoa biết về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai luôn nhé.

Anh Huy: Về việc này, Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này;

c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

2. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý”.

Như vậy, với những quy định nêu trên thì điều kiện đầu tiên để thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Chị Hoa: May quá, có anh giải thích giúp cho vợ chồng em mở mang thêm được nhiều kiến thức. Thôi phí tư vấn vợ chồng em gộp lại trả bác tại buổi ăn mừng nhà mới anh Huy nhé.

Anh Phú: Hôm ấy phải ăn mừng thật to nhỉ. Thôi vợ chồng tôi mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra ngân hàng để hỏi thủ tục luôn. Tuấn, chú cố gắng bố trí thợ làm luôn giúp anh, chị. Xong thủ tục, ngân hàng giải ngân là anh chị chuyển tiền luôn cho chú.

Anh Tuấn: Được rồi. Để em sắp xếp. Anh, chị cứ yên tâm!    

Nhờ có sự tư vấn của anh Huy, sự hỗ trợ của anh Tuấn mà ngôi nhà mới của vợ chồng anh Phú, chị Hoa được hoàn thành đúng theo dự tính. Ngày liên hoan lên nhà mới, ai cũng mừng cho anh chị có được cơ ngơi mới, to đẹp. Nhưng có lẽ mừng hơn cả là nhờ sự giúp đỡ của anh Quang, anh Phú, chị Hoa đã thanh toán hết số nợ đã thế chấp nhà vay tiền của ngân hàng.

Lượt truy cập: 632073
Trực tuyến: ...

TRANG THÔNG TIN VỀ PHỔ BIẾN GIÁO DỤC PHÁP LUẬT

Cơ quan chủ quản: UBND thành phố Hải Phòng

Cơ quan quản lý: Sở Tư pháp thành phố Hải Phòng

Trưởng Ban biên tập: Giám đốc Phạm Tuyên Dương

Liên hệ

 Địa chỉ: Số 7 Lạch Tray, Ngô Quyền, Hải Phòng

 Điện thoại: 0225.3846314

 Fax: 0225.3640091

 Email: sotp@haiphong.gov.vn